2022年南京房地產市場跌宕起伏，受到影響政策頻出，但除了部分超級熱盤，大部分新房、二手房市場卻略顯絕望。
市場信心受挫，樓市熱度也急轉直下，多個板塊出現降首付，甚至不少區域出現打折拋售的情況。
在2022年底，國家多個“救市”信號拋出，究竟2023年http://news.nj.house365.com/zx/20230106/030113183.html南京樓市怎么樣？哪些超級熱盤即將上市？365淘房統計資料全市今年上市量，找到了不少亮點：
：燕子磯高科江悅堂、鼓樓濱江金基皓樾、城東金基?Z樾、城南保利文華、河西金基涵樾等都擁有極高的產品力，同時這些樓盤主力戶型及價格相較之前樓盤都有一定提高。
河西南、燕子磯、城南中心、麒麟科創園、江寧核心區等供貨量逐漸激增，2023年，它們將大放異彩。
：由于在2022年的土拍市場有實力的品牌房企不多，所以今年的樓市基本以棲霞建設、金基、低科、保利、招商、華潤、中鐵、中冶、龍湖等樓盤居多，大部分為央企國企，中小型房企幾乎消失。
據不完全統計，2023年城南33家樓盤深得引計劃，
其中，大校場13家樓盤，南京1家樓盤、小行1家樓盤、人居森林2家樓盤、雨核1家樓盤、軟件谷2家樓盤、中央科創生活區1家樓盤、岱山3家樓盤、板橋7家樓盤、雨花濱江和寧南各1家樓盤。
從樓盤數量來看，其中，三金睿境3棟樓銷許均已領，因此未列入2023上市名單。
從明年大校場的市場供量來看，還有5棟待加引、還有7棟待加推、還有7棟、和只剩2棟。
金地中興匯文府最后2棟預計要到明年年中入市，注定也是不恨買；南宸紫闕最后2棟入市出謎；
金陵華夏中心還有限高層以上房源待加引，僅剩最后1棟高層待入市。另外，也僅剩最后1棟小高層待加推。
從產品業態來看，大校場明年樓市產品非常豐富，既有120平以下戶型可選，也有200平以上的大戶型，
城南其他板塊來看，，板塊將陷入“房荒”；
隨著中鐵龍湖宸閱府和華發美的云筑所有房源已入市，
，18棟高層已入市10棟，還有8棟待引，新房存量依然較大。
，尤其是板橋的宋都柏悅府、寶能翡麗河濱，前者因為延期交付給，后者因為被曝部分停工，都給項目帶給了不小的影響，市場口碑受到影響，明年去化難免更難。
據統計，2023年城南有9家純新盤待入市，其中
明確為：
你更期待城南的哪家新的盤呢？
根據東妹不完全統計，2023年城東約30個樓盤（不包含尾盤）有上市計劃，
2022年全年，麒麟科創園板塊在城市星徽、時光?Z宸收官之后，區域內僅有的顯新的盤紫麟景院遲遲不散戶，東妹了解到，項目今年有計劃上市。
同時，備受關注的麒麟科創園G46地塊，
它的重要性，一方面各不相同位于屢進屢罄的麒麟科創園中心板塊，
另一方面，該幅地塊有可能也是麒麟科創園中心區域唯一一幅涉宅用地了。
可以注意的是，麒麟科創園還有一個人才共有產權住房項目，由仁恒開發，規劃住宅按恒溫恒濕恒氧、綠色建筑三星、身體健康住宅二星要求展開設計。
今年，共計產權住房壹城觀泓兩次散戶，全部當天售罄，熱度很高。未來麒麟人才共有產權住房關注度如何，值得期待。
老城東板塊將成為供貨主力，明年兩大純新盤都有計劃上市，加上金基?Z樾府，各有各的優點。
金基G23為秦淮河畔低密宅地，位于七橋甕濕地公園旁，中環線13棟6-7F低密洋房住宅，據理解，
鳳凰置業G22地塊坐落于孝陵衛地鐵站旁，旁邊是龍湖紫金原著，整個板塊三年沒有土地出讓。該地塊的毛坯最低禁售高達49340元/平，這樣的價格幾乎與河西多幅地塊持平，
值得特別注意的是，明年馬群和匯通路板塊內，有三個純新盤上市，分別是
東妹了解到，南京地鐵在匯通路的項目，預計打造出18棟住宅，據小道消息，將由南京地鐵獨立國家操盤，產品非常有驚喜，與目前在售的有相當大區別。
相信靈敏的買房人已經注意到，明年地鐵小鎮將繼續斷供。今年第三批次的土拍中，有1幅土地上市，但是在上映前終止轉讓。
此外，整整一年，龍潭和湯山都幾乎沒有聲音，只有一盤加推了房源。在市場熱烈期中，龍潭、湯山這種靠著上游板塊外溢的區域，在沒絕對利好的性刺激下，去化變得異常艱難。
，這其中還不還包括諸多尚未出有規劃的純新地塊。
，顯新盤占比為三分之一，這也將為2023年的江北樓市流經諸多新鮮血液。
從這份表格中，我們可以發現2大趨勢：
在這53家樓盤中，雖然江北核心區只有17個樓盤，但是要知道江核的面積僅33.2平方公里。而在。
可見，江核不僅僅是在房價方面和熱度方面是江北天花板，在新房上市量方面，也逐漸成為整個江北樓市的主力軍。
江北核心區航拍圖
這也是土地市場所轉化的結果，由于江北直管區、浦口可研發住宅用地逐漸減少，另加2022年土地市場的疲軟，導致今年賣出地塊最多的單一板塊花落核心區。
這也自然而然的促成了在2023年度，江北核心區的上市量將不會是驚人的。
江北核心區航拍圖
再來看一下其他板塊，，大廠區域在今年并沒有順利出讓一幅地塊，六合轉讓的地塊大部分都被國資兜底。
，從今年區域的市場展現出來看，2023年的城南中心依舊會非常熱鬧，越來越多的人買房人開始注目這個黑馬板塊。
研創園、城南中心航拍圖
雨山路板塊也同樣不會有兩個顯新盤上市，分別是龍湖天曜二期和南京地鐵G54。
國際健康城板塊兩個由通宇打造的純新盤也將在23年入市，分別是尊悅府和通宇G22地塊，均為低密多層住宅。
高新板塊也同樣有通宇打造出的通宇博園純新盤上市，883套房源將在2023年全部推出。
高新板塊航拍圖
在房價方面，2023年將會存在更多的不確定性。
2022年，不限價地塊開始陸續上市，到2022年年底，雙限地塊完全退出歷史舞臺。新地塊上市之時，不再設置毛坯銷售限價。
這也就意味著，
而從種種跡象來看，2023年樓市向好的概率非常之大，2022年被壓制的購買市場需求可能會在2023年愈演愈烈出來，表現在新房市場上，房價上漲或將是其中之一。
還有一點值得注意的是，位于江北核心區的頤居G03地塊也將在2023年上市，而該地塊的毛坯銷售限價超過了4萬/?O，據報，該地塊由仁恒、頤居、揚子國投聯合開發，采用科技系統。未來售價可能會突破江核原4.4萬/?O天花板，值得期待。
而且，江核新拍得的地塊基本上都所謂雙限地塊，這也就意味著，江北房價天花板上漲將會是必然趨勢。
多達，江寧2022年預計有36家樓盤將推新，其中顯新盤僅7家。
其中南京金融城建設楊家圩G93、新都市正方新城G50、中國武夷東山G47、中天幸福東山G90、明月建設東山G91、還鄉橫溪G04地塊目前仍正處于地塊開發階段。
據安家在江寧統計資料，2023年江寧預計上市的儲備顯新盤及地塊總計7家，數量和前幾年比起有了大幅度的減少。
其根本原因在于，今年土地供貨量較少，且多幅地塊流拍，今年被拍的多幅地塊已經入市。
從表中可以看出以下3點趨勢：
百家湖、小龍灣、東山這三個核心地段在新房市場上鮮有發聲，但在今年的土地出讓市場占比非常大，其中百家湖有1幅地塊，上一次百家湖純宅地供應是在10年前，而東山今年更是一口氣轉讓了3幅地塊。
7月招商搖號拿下的百家湖G51地塊，即百家臻園，目前還有3棟樓未加引，而今年出讓的東山3幅地塊也將于明年迎來上市，令人期望的楊家圩G93地塊住宅部分也將由仁恒建設研發，明年核心區將是江寧上市量的大頭。
目前百家湖、正方新城、上秦淮等板塊內，多家樓盤改善屬性顯著。
從拿地房企來看，看起來中國武夷、中天美好等老牌房企再次露面，時隔多年重回江寧樓市，與此同時品牌房企聯合開發的趨勢顯著， 比如仁恒、奧體建設、朗詩等。
對于支出充足的提高群體而言，明年的純新盤自由選擇比較多，可以想到仁恒和南京金融城建設聯合開發的楊家圩G93地塊、中天幸福G90地塊、明月建設G91地塊和中國武夷G47地塊。
此外，百家臻園和金隅華發?紫京四季兩家在售樓盤，明年也將有樓棟特引，其中百家臻園預計于將于2025年交付，而金隅華發?紫京四季將于2024年交付。
值得注意的是，原本供應量大戶的青龍山板塊將在明年的新房市場上克制，僅有雅居樂雅郡蘭庭一家樓盤有房源加推。
2022年南京城北土地出讓不多，燕子磯、棲霞山多為南京本土國企奪下，高科置業與棲霞建設的研發節奏相對比較慢，所以上市情況目前以此類推。
下圖為粗略統計的城北樓市明年上市量情況（僅統計2023年城北樓市待上市新房，未包含預計還不會加推的房源，具體以開發商消息不盡相同）
據不幾乎統計，明年河西大約有15家主力樓盤有房源上市，。
這其中高科G34地塊目前有消息傳出案名為：，預計將打造出總高3-4層低密多層住宅，戶型建面200?O起。
金基皓樾預計1月中旬將首開，項目距離已經開學的很將近，旁邊就是開建的。項目
而從以上一連串文字、數據信息中，
燕子磯高科江悅堂起步戶型200?O起，鼓樓濱江金基皓樾起步戶型122?O起，新玄武招商局中心?臻境起步戶型118?O起，堯化門高科紫堯星院起步戶型98?O起......
這些樓盤都創下了各自板塊的入門門檻，隨著戶型的減小，整體總價也在不斷上升。
在明年城北上市的15家樓盤中，燕子磯占據其中的三分之一，有5家樓盤來自燕子磯，是妥妥的城北供應大戶。
2022年年底，7號線北段、1號線北延、燕子磯過江隧道、和燕路快速化改建四大工程相繼通車，燕子磯的受到影響正式愈演愈烈，明年5家樓盤集體上市，必將對燕子磯的知名度進一步提升。
不論是高科江悅堂、高科紫堯星院，還是招商局中心?臻境、金基皓樾、長江悅府、鳳樾府，城北各板塊新房的升級是有目共睹的。
下圖為安家河西粗略統計資料的河西樓市明年上市量情況（僅統計2023年河西樓市待上市新房，未包含預計還會加推的房源，具體以開發商消息為準）：
據不幾乎統計資料，明年河西大約有16家主力樓盤有房源上市，。
5家純新盤均來自今年南京第二、三次土拍，續銷盤中有幾家熱盤僅剩少量房源待售，如海?h花園。預計在2022年完結前還不會再發售兩棟樓，這樣明年就就只剩A8樓十幾套房源待加引了。
其余基本都為下半年新散戶旋即的樓盤，2022剛加引1-2次，2023還有不少房源等待入市。
還有一個比較特殊的就是，仁恒江灣世紀自2021年年末加推遲，整個2022年都未再次加推，目前項目僅剩f地塊約80套別墅代售，經西妹了解咨詢，這些疊墅預計會在2023年步入上市。
而從以上一連串文字、數據信息中，
接棒2022年，2023的河西南仍然是河西新房的“主要供應商”。今年南京第二次土拍電影，河西出讓四幅地塊，其中三幅在河西南；第三次土拍電影，河西成功出讓五幅地塊，其中四幅坐落于河西南，均不另設毛坯限價。
，目前在售的有翻新重售的寧工新寓一村，而恒盛金陵灣新組團今年一整年都沒動靜，明年是否會加引還是未知，網友們也紛紛表示“等不了了”。
，三大新房都產于在島南，今年以來，江心洲島南利好頻出，未來不會形成更加成熟的居住氛圍。今年第三次土地推介時，其實有一塊位于江心洲的新地，而最后卻延遲出讓，知道否不會在明年成功轉讓。
對于河西這種寸土寸金的區域來說，新房資源非常難得。這四大新房差異化顯著，2023年想要在河西中置業的購房人還是有一定的選擇空間。
而從拿地房企上看，除了等一系列河西的老朋友以外，河西新房市場上也步入了廈門國貿、越秀地產等優秀的品牌房企。已經收官的朗樾府是金基首進河西南的作品，在公開時就已高品質讓購房人折服，金基乘勝追擊在今年第二次土拍中又應從河西南G30，打造出涵樾府，品質將進一步升級。
河西早于已經全面踏入改善時代，觀察2023新房情況，找到河西新房樓市在改善的基礎上正在謀求差異化破局，尤其展現出在面積段上。2022年，142平左右的改善戶型受到多個新房的注目，但也在一定程度上形成了“同質化”。
關于做小，2022年河西新房市場小戶型難尋，二手房小戶型多但品質差強人意，2023年新房市場有樓盤回歸小戶型，而品質也將升級迭代。
關于做到大，河西不補購買力，超大面積戶型也在2023年新房市場上屢見不鮮，像海?h花園、丹若園，以及純新盤G29、G67、G70等。
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